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12 nov. 2012

Quitarse cuota en vez de tiempo en una hipoteca. Ventajas e inconvenientes.

Amortizar plazo o capital.


Por alguna razón quitarse cuota en vez de tiempo en el pago de una hipoteca al amortizar anticipadamente esta denostado por la gente. Y es un error.

La cosa viene de una obsesión del ser humano por los intereses. En realidad a a gente le parece que los intereses es lo más diabólico de una hipoteca. No entendemos por qué. Y parece que el resto no lo tienen en la cuenta y que simplemente "se paga el bien inmobiliario".


¿Que le puede meter en problemas a lo largo de su hipoteca?


Una hipoteca  genera dos cosas en nuestros estados financieros. Por un lado estaría el gasto, representado por los intereses. Es decir, mantener el dinero que no es nuestro, ya sea en cuenta o en ladrillo tiene un coste que son los intereses. Y por otro lado está la devolución de ese dinero en si, nuestra deuda o pasivo (la parte de cuota de la hipoteca que denominamos amortización o capital). Los financieros denominan a esa parte pasivo, un concepto muy importante que genera problemas.

Los intereses generan un problema simple de que el piso nos salga más o menos caro ( y son muy peligrosos si se dispara el porcentaje interés sujeto, por ejemplo, al euribor), que es donde se centra el cerebro humano actual (Homo Sampiens Cunsumistas), pero el pasivo genera otro problema: la capacidad de poder devolver ese dinero. El interés y el tiempo puede renegociarse, la cantidad a deber no (los bancos no hacen quitas así como así). Hipotecas que a la gente le parecían comprensibles hace unos años hoy son inviables, porque se pidió demasiado. los intereses a día de hoy son muy bajos, pero las cuotas son muy altas en muchos casos.

Cuando una empresa tiene problemas de no poder devolver sus hipotecas va al banco y reestructura la deuda. Es decir, intenta que el banco le deje devolverlo en un plazo más largo. En el caso de un particular también se puede refinanciar la hipoteca con el banco o a través de una agencia mediante unificaciones.

Pero renegociar tiene un precio. Lo más usual es que en cualquier refinanciación se aumenten los intereses y se bajen las cuotas. Y se acude ya a ello cuando hay problemas. Saldrá mucho más caro a base de bajar presión al deudor. El riesgo viene entonces de nuevo por los intereses.

La situación mejor para el hipotecado o el deudor de un crédito, en esos casos, sería que se bajara presión en el pago de cuotas con similares intereses ("dame más tiempo y pago menos al mes, pero no me cobres más intereses") y es eso precisamente lo que hace amortizar cuota y no tiempo. El problemas es que cuando creemos que nos interesa es cuando no hay remedio.

Recapitulando,

  • si se amortiza tiempo nuestra presión en el pago de cuotas continua y pagamos menos intereses que si amortizamos cuota. Tardamos menos tiempo en agar la hipoteca (o eso cree usted).
  • Si amortizamos cuota bajamos la presion de pago de cuota, pagamos más intereses que con la otra opción y tardamos más en pagar la hipoteca (o eso cree usted).

Cuándo le interesa quitarse cuota en vez de tiempo.


Las hipoteca es un producto a a largo plazo para el banco, pero usualmente a gente lo ve como algo a corto. Sí, se es consciente de que son muchos años, pero nos centramos en cuanto se paga al mes y se pide con tal de satisfacer una necesidad inmediata.

Cambiemos el chip y veamoslo como una carrera de fondo en la que tenemos varias estrategias:


  • Amortizar tiempo en la carrera:  Obsesionares con amortizar tiempo es similar a correr a tope 10km. Es decir acabar a base de energía. Si puede hacerlo perfecto el la mejor opción,  pero sopese si no se desfondará y ante un problema de liquidez acaba en un problema.
  • La otra opción en una carrera de 10km es reservar fuerzas cuando hay bonanza para cuando se necesitan. Y ahí entra la amortización en cuotas. Al reducir cuota cuando no hay apuros hacemos dos cosas: quitamos intereses (menos que amortizando en tiempo) y bajamos la cuota. Imagine que baja 100€ su cuota y le quedan 10 años (esos 10km). Y ahora multiplique 10 años por 12 meses por 100€..:12.000€. Estamos seguros que es mucho más de lo que esperaba pagar de menos en intereses por amortizar tiempo. Además se quita intereses, igual que amortizando tiempo pero menos. Todo ese dinero puede utilizarlo para seguir amortizando.

Y el truco...


Partimos de la premisa de que usted en esa hipotética carrera no necesita por ahora el dinero para algo urgente: pues no se lo gaste. Ahorre esos 100€ al mes, no necesita gastarlos, y tendrá dos cosas: más liquidez si surge un problema y si no, más dinero para amortizar (tiempo o cuota usted decide). Es un circulo virtuoso.

Usted decide.


Hemos tratado este tema para que la persona que duda en amortizar tiempo o cuota de su hipoteca tenga más datos en su elección. usted es el que tiene que hacer cábalas y números para saber lo que mas le conviene. No perder la visión de que en la hipoteca es al menos un 15% de su vida... es muy importante. Por lo tanto opere con cabeza, no por lo que el resto diga.

Esperamos haberle hecho reflexionar.

¡Suerte!



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