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12 nov. 2012

Amortizando una una hipoteca.



La gente normal en eso llamado España tiene tendencia a pedir hipotecas para la adquisición de vivienda de una hipoteca para su primera casa (mira tu por donde, tienen la necesidad de vivir bajo techo). Las razones son varias, pero antes de pedirla hay que entender que para la gente normal es una de las cosas que condicionará su vida futura , más que en que se trabaja, donde se vive el número de hijos, etc. 


Sabemos que hay crisis, pero para aquellos afortunado novatos que piden hipoteca y tienen la fortuna de conseguirla este post puede ser de interés.

La conocida afición durante los años de bonanza del la primera década del siglo en pedir hipotecas por encima del valor de una casa provenía de visiones  y tipismos que, como vemos hoy han acabado en tragedia en muchos casos.

Lo primero que es aconsejable al pedir una hipoteca es entender que es una hipoteca, pensar en su naturaleza, y no caer en frases banales del entorno, como los siguientes ejemplos: 

Frase hecha 1: "La casa es del Banco". Pues no. Solicitamos un montón de dinero que no es nuestro y que además tiene mucho coste mantenerlo en nuestro poder. El primer error es pensar que el dinero es nuestro. NO, la casa será nuestra (hay una escritura), lo que es del banco es el dinero que te presta, y a lo largo de la hipoteca seguirá siéndolo  Y la cantidad es muy alta normalmente. Imagine que usted presta esa cantidad a alguien... ¿ Consideraría que los bienes en los que se gasta la otra persona, como un vestido de boda, son suyos o consideraría que la otra persona le debe dinero? Pues el banco piensa lo mismo que usted.
Frase hecha 2: "Las casas al final siempre son una buena inversión". Puede ser  o no, pero eso siempre será siempre que la casa este pagada, después de los años de hipoteca que consideremos. Si la hipoteca es a 20 años, seguro que en esos 20 años pueden surgir mejores inversiones (o no).
Frase hecha 3: "No me quito más de lo justo de la hipoteca porque tengo deducciones" (Ahora ya no , pero quien sabe si vuelven). Esto sería verdad si el estado te devolviera más dinero del que reducirá en un futuro en intereses, quitando hipoteca. Pero como veremos en este post eso es falaz.
Y muchas frases hechas más... que llevan al desastre.

La importancia de Amortizar Hipoteca. Una buena inversión.


Como todo el mundo suele saber, una hipoteca se amortiza quitando años o quitando cuota. En los siguientes ejemplo no vamos a explicar esos conceptos, sino lo que significarán a lo largo de la vida del hipotecado. En  este caso lo haremos "quitando cuota", pero es exactamente igual "quitando tiempo".

Supongamos que fuimos a pedir nuestra hipoteca. Imaginemos que uno de los bancos le dice que el primer año no paga intereses, pero tiene comisiones de amortización, y que estubo regateando el precio por 3.000 a la baja durante horas con el vendedor. Deja el precio (con impuestos notarios y demás en 120.000€ y el banco le da 100.000€ de hipoteca). Con seguridad le impondrán tarjetas, comisiones, etc.
 A partir de ese momento suponiendo que se conceden los 100.000€ de hipoteca a un 4% a 20 años, mucha gente solo piensa las cosas así, viendo lo que pagará año a año, en la imagen a escala lo intereses del primer año:

Esta figura que ve arriba suele ser la visión de mucha gente pero no es real.

La parte gris del esquema es del banco, antes o después habrá que pagarla.Y el interés, la parte rosada, en realidad es lo que me cuesta mantener la parte gris en mi poder, esa es la parte que se puede reducir.

Ahora pensemos distinto,  en el total que nos costara la hipoteca a lo largo de nuestra vida. Recuerda que los 100.000 son del banco, no es dinero del hipotecado. Observe lo que pagará por esa hipoteca si no amortiza... ¿Asusta verdad? ¿cuantos sueldos de mileurista son 45.335€...?¿Cuantas cosas se pueden hacer con más de 45.000€ a lo largo de su vida?.¿No es muchisimo más que lo que te devuelve (o devolvía el Estado) en deducciones fiscales en los primeros años?
Es decir la casa valdría un 45% más de lo que ponía en el los papeles de la inmobiliaria. Suponiendo que amortizamos 5.000€, vea los datos. 
Si tiene los 5.000€ de amortización y se los da al banco, puede pensar que podría hacer otra cosa con ellos, peroes erroneo: Ese dinero es del banco. Ese dinero lo pagará antes o despues el hipotecado, pero amortizandolos, tendrá a lo largo de su vida dinero para una buenas vacaciones (más de 2,272 que sí son del hipotecado). Ahora si con los 5.000 puede crear de manera segura un negociazo que le dará más que esos 2,272€... pues a por el. Eso sí no los gaste en un Apple solo por que le mola y al que no le va a sacar partido. Con lo que se quita de interés puede comprarse Apple y medio a la larga.

Amortizar nos ahorra dinero a lo largo de nuestra hipoteca, mucho, aunque no lo notemos inmediatamente.

Una cosa muy curiosa es que la gente mantenía hipotecas sin amortizar más de los 9.000€ , no se quitaban más porque al final 'deducían' y les devolvían 500€? 1000€?. Amortizar esta hipoteca en los dos primeros años 9.000 ahorraría más a lo largo de la hipoteca de lo que "devolvía hacienda" en seis y además hacienda te seguíe "devolviendo".

Mucha genteque prefiere gastarse el dinero en un tele de plasma o un coche. En realidad te estás gastando dinero que deberías devolver (no es tuyo). Y en muchos caso, cuando pasa el tiempo pan para hoy (o consumismo) y hambre (o embargo) para mañana.

El truco del soltero.

Si es usted soltero con hipoteca y más de una habitación, y pude pagar las cuotas, la amortización es para usted. Si además tienes suerte de vivir solo y puedes alquilar habitaciones, no te cortes. Serás libre mucho antes de lo que piensas. Puedes ir al menos al doble de velocidad en al amortización de tu hipoteca cuando a tus pongamos 600€ de hipoteca, te aportan dos inquilinos otros 600€.

Lo que hace así es considerar la casa como un verdadero activo (el piso), y hace lo que hace un activo en una empresa, producir dinero. de esta manera genera un circulo virtuoso beneficioso.

Las leoninas comisiones de amortización de los bancos.

El principal interesado en que no se amortice es el banco. Le interesan los clientes que no amortizan y buenos pagadores. Por ello nos da un cebo(primer año sin intereses o un vajilla), pero en muchos casos comisiones de amortización, con el fin de no perder la parte rosada de las gráficas que es de lo que el vive. El banco sabe que lo único que miramos muchas veces es la nómina de este mes y no miramos a largo plazo.
Un 'truco' del banco es ser compinche del promotor que te vende el piso. El promotor (antés ahora como está el tema bueno...) se junta con un banco que le da el dinero para construir (ya nace hipotecada la casa), el segundo promociona la venta, da facilidades para subrogarla hipoteca y así el cliente comprador (futuro hipotecado) cree que se quita no se cuanto y se pone contento. El problema es que si patea 10 bancos y se mira un poco los papeles  seguro que hay alguno que le quita condiciones, con tal de que se lleve la hipoteca. Pero no, 3% de  comisión ... así si nos toca una loto de 30.000, el banco igual se lleva un 3% (que no está mal). Las comisiones se ponen para asegurar que ganan lo que piensan.
Un banco nunca piensa en ti. No lo olviden.
Por mucho que lo pongan en su publicidad.

La simple amortización de 2000€  al año (30.000€ aportados en 15 años), merma muchísimo el negocio al banco a al larga.y de ahí las comisiones u otras artimañas (hacerse un seguro, compras mínimas con tarjeta del banco, etc...y miles de condiciones leoninas). En resumen. Puede ser mejor un banco que da menos y exigente con nuestra solvencia, que otro que nos da el oro y el moro a cambio de esclavizarnos con comisiones de amortización, tarjetas y vajillas, y siempre tenga en mente los números y el futuro de usted y su familia.
Ande con cuidado ahí fuera.




3 comentarios:

  1. HOLA
    "Lo que hace así es considerar la casa como un verdadero activo (el piso), y hace lo que hace un activo en una empresa, producir dinero. de esta manera genera un circulo virtuoso beneficioso."
    y digo YO si seguimos este camino y por ejemplo siguiendo tus "clases" y opiniones nos hacemos con una carterita ( en vez de amortizar ) que nos de MAS que lo que nos cobra el banco o sea
    INTERESES NETOS cartera valores > €uribor+diferencial.
    ¿no seria incluso mejor?

    s2 y agradecido por el tiempo que dedicas a exponer aqui tus conocimientos

    ResponderEliminar
  2. HOLA
    "Lo que hace así es considerar la casa como un verdadero activo (el piso), y hace lo que hace un activo en una empresa, producir dinero. de esta manera genera un circulo virtuoso beneficioso."
    y digo YO si seguimos este camino y por ejemplo siguiendo tus "clases" y opiniones nos hacemos con una carterita ( en vez de amortizar ) que nos de MAS que lo que nos cobra el banco o sea
    INTERESES NETOS cartera valores > €uribor+diferencial.
    ¿no seria incluso mejor?

    s2 y agradecido por el tiempo que dedicas a exponer aqui tus conocimientos

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  3. Todo es considerar el dinero como activo. Dinero que te reporte más dinero para liquidar tu deuda. . Es decir, tienes que calcular en cada caso que te sale más rentable. Es verdad que hay otras opciones, pero hay que sopesarlas muy bien.

    Supongamos un alquiler de 300€ al mes te reporta 3.000€ al año.

    Tienes que tener en cuenta que lo que no amortizas lo acabas pagando. Es decir, si tienes un 3% anual de interés (es un ejemplo) en 120.000€ de hipoteca pagas 3.600€ al año. Si casi no redujeras eso en 10 años igual estás pagando un 25% del piso en intereses.

    Ahora piensa que los 3.000€ invertidos en letras española al 4,5% (a día de hoy) te reportan 135 euros anuales con el dinero bloqueado.

    Amortizar en cuota esos 3000 te reduce la cuota 17 € al mes, 204€ al año y pagar menos intereses en los proximos. Y segun vuelvas a amortizar en años posteriores te dejaría la cuota en mínimos.

    Amortizar en tiempo te acercaría más a no tener que pagar la hipoteca que está mejor que quedarte con ella 20 años compensando intereses.

    Si inviertes en bolsa, puedes perder dinero o imagina que consigues un 15% ANUAL y te sale redondo. También puedes perder pasta. La bolsa es riesgo.

    Cada una de las opciones anteriores u otras de re-inversión son válidas, pero hay que sopesar mucho cual es la mejor.

    Al final es tu elección. Pero el error es no considerar esas posibilidades antes de coger ese dinero activo y decir... me compro un iPad solo para matar marcianos. Ahí es cuando ese dinero no es una activo. Es un gasto. No retorna más dinero.

    Nunca hay que perder el sentido de que si tienes una hipoteca, tienes normalmente una deuda ingente en relación a tus activos e ingresos y eso merma tu economía y condiciona tu vida. Si fueran empresas, la mayoría de los hipotecados al inicio estarían en quiebra técnica.

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